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预抵押不等于抵押权确立,法官提醒:以抵押物借款 要注意确权
发布时间: 2021/1/20 16:50:00 被阅览数: 561 次 来源:东莞市中级人民法院
 
 

来源:广州日报     记者:刘满元     通讯员:袁小燕

将期房预抵押给银行获取房贷,万一业主断供,银行是不是一定可以获取房屋变卖价款的受偿权?

答案是不一定。预抵押不等于抵押权确立,一不小心,你可能丧失优先受偿权,东莞市中级人民法院(下称:东莞中院)日前就审结了一起这样的案件。

案情回顾:银行因业主断供违约而起诉

经法院审理查明,200737日,尹先生为购买房屋,与某银行签订了《个人购房借款/担保合同》,以所购房屋为抵押获取银行贷款,房屋所属开发商提供连带责任保证。

时至20191月,尹先生已连续10期、累计25期没有按时偿还贷款本息。银行遂向法院提起诉讼,要求尹先生偿还剩余本息和违约金,并主张开发商对尹先生上述债务承担连带保证责任,以及银行对案涉抵押物享有优先受偿权。

法院审理:案涉房屋的抵押权尚未成立

已经抵押给银行的房屋,一旦变卖,银行优先受偿,这本来并无不妥。然而,东莞中院在二审审理中发现,案涉房屋当初只做了预抵押登记手续(即按揭登记),之后尹先生一直没有到不动产登记中心申请办理不动产权证书及相应的按揭转抵押登记。根据法律规定,案涉房屋未办理抵押登记手续,该房屋的抵押权尚未成立,因此,银行无法享有该房屋的优先受偿权。

时隔10余年,开发商是否还需要承担连带担保责任?法院经审理认为,根据案涉三方签订的《个人购房借款/担保合同》约定,因为抵押权尚未确立,保证人的保证责任仍未免除,开发商应承担案涉保证责任。

最后,东莞中院判决尹先生限期偿还银行本息,开发商承担连带清偿责任,并驳回银行的其他诉讼请求。

法官提醒:以抵押物借款,要注意确权

随着我国商品房预售制度的发展,按揭买房在我们日常生活中非常常见。需要注意的是,在按揭购房人取得房屋产权证并办理正式的抵押登记之前,银行的抵押权尚未确立。

本案的承办法官王聪提醒,当按揭购房者断供违约时,银行有权解除合同,提前收回全部贷款;但银行对抵押期房主张优先受偿权的,应等期房变现后办理正式房屋抵押登记,并根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定,以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖房屋所得价款优先受偿。

 
 

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